Các chuyên gia đang đề xuất một cách tiếp cận linh hoạt hơn trong việc xác định mức thu tiền đất khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở. Điều này nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế và giảm thiểu sự bất công trong xã hội.
TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng việc Bộ Tài chính đề xuất sửa đổi Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP để quy định cụ thể mức thu tiền sử dụng đất trong một số trường hợp đặc thù là cần thiết. Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh rằng mức thu cần linh hoạt và không thể quy định một con số cố định.
Ông Lượng ủng hộ việc Bộ Tài chính sửa đổi Nghị định 103, nhưng cũng chỉ ra rằng các trường hợp được quy định trong nghị định hiện tại chưa thực sự giải quyết được các vấn đề thực tế của xã hội. Phương án mà Bộ Tài chính đưa ra chỉ giải quyết được bài toán trước mắt, nhưng chưa thể bao trùm toàn bộ các trường hợp trong thực tiễn.
Một trong những vấn đề quan trọng là giá đất ở đang định giá tiệm cận thị trường, trong khi đất nông nghiệp lại gần như “đứng yên”, tạo ra một khoảng trống rất lớn. Mức thu tiền sử dụng đất cần linh hoạt, không thể quy định ‘cứng’ một con số cố định vì có rất nhiều biến số cần thẩm định, đánh giá.
Ông Lượng cũng nêu vấn đề cần xét đến đối tượng, mục đích xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thời gian sử dụng, lịch sử hình thành đất… để đưa giải pháp tối ưu. Vấn đề này liên quan đến nhiều bộ, ngành, trong khi Nghị định 103 chỉ điều chỉnh ở góc độ tài chính và giá của Bộ Tài chính.
Do đó, cần có sự phối hợp liên ngành để nghiên cứu, xây dựng tiêu chí đánh giá phù hợp, bao quát các vấn đề về giá đất. Để xác định giá đất, cần có hệ thống dữ liệu lịch sử giá qua nhiều năm. Tuy nhiên, trong quá trình chuyển đổi chính sách với nhiều lần điều chỉnh, Việt Nam vẫn chưa hình thành được cơ sở dữ liệu giá đất đầy đủ.
Hiện nay, việc quản lý chủ yếu mang nặng tính hành chính, trong khi thiếu nền tảng dữ liệu cụ thể. Ông Lượng đề xuất cần phải mã số hóa và phân loại đầy đủ theo từng đối tượng. Thông tin về quyền sử dụng đất của từng cá nhân, tổ chức cần được mã định danh rõ ràng và chuyển thành dữ liệu số.
Ở nhiều nước, giá đất được cập nhật hàng năm và trở thành cơ sở quan trọng trong các chính sách thuế, chuyển đổi mục đích sử dụng, bồi thường. Do đó, Việt Nam cần sớm hoàn thiện hệ thống dữ liệu đất đai và dữ liệu giá đất, làm nền tảng để triển khai các chính sách liên quan một cách hiệu quả và minh bạch.
Nhìn chung, việc linh hoạt mức thu tiền đất khi chuyển mục đích sử dụng là cần thiết để giảm thiểu sự bất công và đáp ứng nhu cầu thực tế của xã hội. Đồng thời, cần có sự phối hợp liên ngành và hoàn thiện hệ thống dữ liệu đất đai để triển khai các chính sách liên quan một cách hiệu quả.
